Facture électronique SCI : la société civile immobilière est-elle concernée ?
En bref : tout dépend de l'assujettissement de la SCI à la TVA. Non assujettie : elle n'est pas concernée. Assujettie mais exonérée (location d'habitation) : elle n'émet rien, mais doit pouvoir recevoir les factures électroniques. Locations soumises à la TVA : réception depuis le 1er septembre 2026 et émission au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise.
Cette page résume la fiche « Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) » publiée par impots.gouv.fr (version octobre 2026, consultée le 27 octobre 2026). Son tableau vise les SCI transparentes imposées à l'impôt sur le revenu ; pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, référez-vous à la fiche et à votre service des impôts. Information générale, pas un avis sur votre SCI.
Cas 1 : la SCI non assujettie à la TVA
La fiche est nette : « si elle n'est pas assujettie à la TVA, elle n'est pas concernée par la réforme ». Elle rappelle la doctrine (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10) : « l'encaissement de loyers ne suffit à caractériser une opération économique par nature imposable à la TVA » et la présomption selon laquelle un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire n'agit qu'à ce titre « demeure ». Exemple donné par le tableau : la SCI dont l'objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d'un bien à ses associés.
Cas 2 : la SCI assujettie dont les loyers sont exonérés
Selon la fiche, les SCI qui réalisent des opérations exonérées (article 261 D du CGI) n'ont pas d'obligation d'émission : « la location de biens immobiliers à usage d'habitation ne nécessite pas l'émission d'une facture électronique ou de e-reporting ». En revanche, « bien qu'exonérées, elles seront dans l'obligation de recevoir des factures électroniques et donc choisir une plateforme de réception si le caractère d'assujettissement à la TVA est reconnu ».
Pour la location meublée d'habitation, le tableau de la fiche indique « selon le caractère d'assujettissement », à analyser « au cas par cas ».
Cas 3 : la SCI dont les locations sont soumises à la TVA
La fiche cite trois activités soumises à la TVA de plein droit :
- la location meublée avec au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage, linge…) ;
- la location de locaux aménagés pour un usage professionnel ;
- la location de places de parking, sauf si elles sont attachées à un bien dont la location est exonérée.
Le tableau ajoute la location de locaux nus à usage professionnel avec option pour la TVA. Sans option, il la classe à part.
Dans ce cas, le calendrier de la fiche est le suivant : réception obligatoire depuis le 1er septembre 2026 (choisir une plateforme agréée) ; émission de factures électroniques et e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise (dès le 1er septembre 2026 pour une grande entreprise ou une ETI). Locataire entreprise assujettie établie en France : facture électronique. Locataire particulier ou étranger : e-reporting de transaction. Dans les deux cas, e-reporting des paiements pour les prestations de services, sauf option pour la TVA sur les débits.
Vous ne savez pas dans quel cas est votre SCI ? La fiche elle-même dit que son tableau est « fourni à titre indicatif, sans présumer de l'analyse individualisée ». Votre service des impôts des entreprises ou l'assistance DGFiP (0806 807 807) tranchent. Ce site ne le fait pas à votre place.
Check-list rapide
Si votre SCI est dans le cas 2 ou 3 :
- Vérifier que la SCI a un SIREN et lister ses fournisseurs professionnels (travaux, syndic, assurance…).
- Choisir une plateforme agréée de réception dans la liste officielle (impots.gouv.fr).
- Vérifier l'inscription de la SCI dans l'annuaire, puis prévenir ses fournisseurs.
- Cas 3 seulement : classer les locataires (entreprises ou particuliers) pour préparer l'émission de 2027.
Voir aussi : le loueur en meublé en nom propre (LMNP) et comment choisir une plateforme agréée.
Questions fréquentes
Une SCI de location nue d'habitation est-elle concernée ?
Ces locations sont exonérées de TVA (article 261 D du CGI) : selon la fiche, pas d'émission ni d'e-reporting. Si la SCI est reconnue assujettie, elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques ; si elle ne l'est pas, elle n'est pas concernée.
Une SCI familiale qui loge gratuitement ses associés est-elle concernée ?
Le tableau de la fiche range à part la SCI dont l'objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d'un bien à ses associés. Une SCI non assujettie à la TVA n'est pas concernée par la réforme.
Une SCI qui loue des bureaux avec TVA doit-elle émettre des factures électroniques ?
Oui si elle est soumise à la TVA (locaux aménagés de plein droit, locaux nus avec option) : émission au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise, vers ses locataires entreprises assujetties établies en France ; e-reporting pour les autres locataires.
Le kit pratique pour s’organiser : 14 €
Conçu pour les loueurs en meublé et les associations, il couvre aussi les actions d'une SCI assujettie : 16 actions à cocher (réception maintenant, émission en 2027), une grille de choix d'une plateforme agréée par critères, un calendrier de travail et un message à copier pour vos fournisseurs.
Obtenir le kit : 14 €, paiement unique Faire le questionnaire gratuit
Paiement par carte, Apple Pay ou Google Pay, accès immédiat. Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.
Sources, consultées le 27 octobre 2026 : fiche « je suis une société civile immobilière (SCI) » (oct. 2026) ; espace « Je passe à la facturation électronique ». Site indépendant, sans lien avec l'administration ni avec une plateforme.